LMNP au réel : amortissement par composants, limite de l'article 39 C et réintégration à la revente

Ventiler le prix entre terrain et construction

Le terrain n'est pas amortissable. Selon le BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58), il appartient au loueur, sous sa propre responsabilité, de ventiler à l'actif la valeur de l'immeuble amortissable et celle du terrain d'assiette. En principe, l'acte notarié porte déjà cette ventilation.

À défaut, le BOFiP retient trois méthodes par ordre de priorité : la comparaison avec des ventes récentes de terrains nus voisins, puis le coût de reconstruction diminué d'abattements pour vétusté, enfin un échantillon de bilans d'autres contribuables (Conseil d'État, 15 février 2016, n° 367467). La méthode retenue se documente dans le dossier permanent.

Amortir la construction par composants, et le mobilier à part

L'article 15 bis de l'annexe II du CGI définit les composants comme les éléments principaux d'une immobilisation corporelle qui ont une durée réelle d'utilisation différente de celle de l'immobilisation et doivent être remplacés pendant cette durée. Chaque composant suit son propre plan d'amortissement.

Le mobilier forme un ensemble distinct, amorti sur sa propre durée. Les règles générales de seuil et de durée figurent dans notre page sur les immobilisations et amortissements.

• Structure et composants : un plan distinct par composant identifié dans le dossier.
• Mobilier : plan propre, suivi par facture.
• Remplacement d'un composant : coût inscrit comme un actif séparé, valeur nette du composant remplacé passée en charge (article 15 bis, II).

La limite de déduction de l'article 39 C

Pour une location consentie par une personne physique, l'article 39 C, II du CGI admet l'amortissement en déduction dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien. En location meublée, le BOFiP précise que cette limite s'applique à l'amortissement de l'ensemble des biens, immeuble et meubles (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 57). L'amortissement ne peut donc pas créer de déficit.

La fraction excédentaire n'est pas perdue : l'article 39 C prévoit sa déduction sur les exercices suivants, dans la même limite, et le texte ne fixe pas de durée à ce report. Selon le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, § 70), les frais liés à l'activité mais non au bien, comme la comptabilité, ne diminuent pas le loyer retenu.

Exemple fictif : loyers acquis de 10 000 €, charges du bien de 4 000 €, dotations de 7 000 €. Le plafond est de 6 000 € ; 1 000 € d'amortissement passent en report sur l'exercice suivant.

La réintégration des amortissements à la revente

L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a complété l'article 150 VB du CGI par un III : le prix d'acquisition retenu pour la plus-value des particuliers est minoré des amortissements admis en déduction en application de l'article 39 C, sauf ceux qui correspondent à des dépenses de travaux déjà prises en compte au titre du 4° du II. Il s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation.

La réponse ministérielle du 24 mars 2026 à la question écrite n° 10097 confirme que le dispositif joue quelle que soit la date de mise en location du bien, sur l'ensemble des amortissements déduits, sous réserve des abattements pour durée de détention.

• Exclusion : biens situés dans une résidence des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation destinée à l'accueil exclusif d'étudiants, de jeunes en formation, en stage ou en alternance, ou de personnes de plus de 65 ans.
• Exclusion : établissements et services pour personnes âgées ou handicapées visés aux 6° et 7° du I de l'article L. 312-1 du code de l'action sociale et des familles.
• Exclusion : unités de soins de longue durée visées à l'article L. 6143-5 du code de la santé publique.

Liasse 2031 et report sur la 2042 C PRO

Selon impots.gouv.fr, le loueur au réel dépose chaque exercice la liasse 2031 et ses annexes auprès du service des impôts des entreprises compétent, puis reporte le résultat sur la 2042 C PRO : bénéfice en cases 5NA, 5OA ou 5PA pour un loueur non professionnel, déficit de l'année en cases 5NY à 5PY.

Le cabinet produit aussi les tableaux des immobilisations et des amortissements de la liasse. Comme l'article 150 VB vise les amortissements « admis en déduction », le tableau de suivi doit distinguer année par année l'amortissement comptabilisé, celui déduit et celui resté en report.

Ce qu'un agent IA prépare

Un agent IA sur mesure lit l'acte d'acquisition et les factures confiés par le cabinet, propose la ventilation, les composants et la liste du mobilier, puis calcule chaque année le plafond de l'article 39 C et le report d'amortissement. Il tient le tableau cumulé des amortissements déduits et signale si le bien relève d'une résidence exclue.

L'agent prépare, le collaborateur vérifie et l'expert-comptable décide : la ventilation, les durées retenues et la liasse restent validées par le professionnel. Le diagnostic gratuit de DIAA, en cinq minutes en ligne, vous aide à repérer les tâches de votre cabinet à confier à un agent.

Questions fréquentes

À lire ensuite